最猛降息!首套房貸利率將降至歷史低點(diǎn) 對樓市有何影響?
    更新時(shí)間:2024/2/20 閱讀:4366 次 

    央行時(shí)隔八個(gè)月再度下調貸款基準利率LPR。

    2月20日,最新一期貸款市場(chǎng)報價(jià)利率(LPR)出爐,五年期LPR下調至3.95%,此前為4.20%;一年期LPR仍為3.45%。

    值得關(guān)注的是,此次調整為非對稱(chēng)降息,五年期LPR降低25個(gè)基點(diǎn),而一年期LPR未調整。

    受訪(fǎng)業(yè)內專(zhuān)家對記者表示,降息之前LPR已是歷史最低水平,本次5年期LPR再次下調,全國首套房貸利率將在“歷史最低點(diǎn)”的基礎上再次降低25個(gè)基點(diǎn),堪稱(chēng)史無(wú)前例。

    “對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言,調降中長(cháng)期LPR基準利率有助于降低居民購置房產(chǎn)和存量房貸償付壓力?!睆V開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院研究員馬泓表示,后續商業(yè)銀行房貸利率也會(huì )響應調降,此次貸款優(yōu)惠力度比較顯著(zhù),此舉將促進(jìn)增量購房和其他消費領(lǐng)域的提升,年內商品房銷(xiāo)售跌幅有望收窄。

    如以商貸額度100萬(wàn)元、貸款30年、等額本息還款方式計算,此次LPR下降25個(gè)基點(diǎn),月供減少144.8元,累積30年月供減少5.2萬(wàn)元。

    中原地產(chǎn)張大偉:LPR歷史最大幅度降息 是樓市近幾年最大利好之一

    中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,目前大多數人的房貸都是采用LPR定價(jià)模式,房貸利率會(huì )隨市場(chǎng)貸款利率水平的波動(dòng)而波動(dòng),如果LPR下降了,對應的房貸利息也會(huì )跟著(zhù)下降。

    5年期單獨降息對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響主要有幾點(diǎn):首先如果說(shuō)過(guò)去降息的目標是穩定經(jīng)濟,這一次單獨降息5年期,就是要穩樓市,穩樓市才能更好穩經(jīng)濟。過(guò)去非對稱(chēng)降息都是只降一年期,而本次只降5年期,對于樓市來(lái)說(shuō)可以說(shuō)是最近幾年來(lái)的最大利好。

    其次,本次降息主要影響一線(xiàn)和二線(xiàn)城市。在本次降息之前三四線(xiàn)城市首套房利率普遍在3.6-3.7%左右,只有少數一二線(xiàn)城市還維持高房貸利率,因此本次政策主要影響一二線(xiàn)城市。

    對購房者來(lái)說(shuō),存量購房者可能要2025年才能開(kāi)始減少利息。存量房貸利率轉化成LPR定價(jià)模式之后,一般會(huì )一年調整一次,大部分銀行是從新一年的第1月份開(kāi)始調整。這意味著(zhù)存量房貸可能要到2025年才能享受,如果是新購房者,那么馬上會(huì )享受到降息的利好。

    降息有利于保持房地產(chǎn)預期穩定。降息之際,房地產(chǎn)市場(chǎng)有望在一線(xiàn)城市全面調整限購后,預計接下來(lái)會(huì )出現一次比較明顯的小陽(yáng)春行情。

    中泰證券楊暢:下調LPR是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分

    中泰證券研究所政策組首席分析師楊暢認為,從LPR形成機制來(lái)看,LPR由18家報價(jià)行按MLF利率加點(diǎn)后,進(jìn)行匯總統計,并去掉一個(gè)最高報價(jià)和一個(gè)最低報價(jià),進(jìn)行加權平均計算后的數據形成報價(jià)。一般來(lái)講,1年期與5年期LPR對稱(chēng)調整是常態(tài),但非對稱(chēng)調整也并不少見(jiàn)。

    本次非對稱(chēng)下調,至少反映出三層意圖:

    第一,貨幣政策也在配合經(jīng)濟平穩開(kāi)局,春節假期過(guò)后,從資金供給端開(kāi)展工作,通過(guò)降低貸款利息,降低融資成本,配合2024年經(jīng)濟平穩開(kāi)局的意圖較為明顯。

    第二,不同期限利率非對稱(chēng)下調,表明政策希望發(fā)揮作用的對象有所側重,保持1年期LPR不變,或表明對制造業(yè)投資和消費的刺激意圖相對平穩。

    第三,由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度相對較強,從前期來(lái)看,下調5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分,現階段大幅降低5年期LPR利率25個(gè)BP,再結合近期圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)密集出臺了較多政策措施,充分體現了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。

    易居研究院嚴躍進(jìn):歷史最大力度降息 有助于促進(jìn)房貸申請和消費

    易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)分析稱(chēng),5年期及以上LPR出現下調。對于今年經(jīng)濟形勢改善和環(huán)境優(yōu)化都具有積極的作用。

    此次最大的亮點(diǎn)是,LPR的下調幅度非常大,即下調了25個(gè)基點(diǎn)。從歷史上的調整來(lái)說(shuō),我國共有8次五年期LPR的下調,但過(guò)去下調幅度一般為5-15個(gè)基點(diǎn)。而此次一次性下調了25個(gè)基點(diǎn),屬于歷史上降息最猛的一次,這是向市場(chǎng)釋放出最大的一個(gè)信號。

    降息對于房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生積極影響。房地產(chǎn)市場(chǎng)當前正處于企穩復蘇的階段,但復蘇過(guò)程需要鞏固。降息利好資金成本的下調,直接引導房貸的下調,這對于房貸市場(chǎng)的影響是積極的。我們簡(jiǎn)單測算,若按100萬(wàn)貸款本金、30年等額本息償還方式計算,此次降息后購房者月供大約可以減少150元左右,屬于減負相對比較大的一次,有助于進(jìn)一步促進(jìn)房貸申請和消費。其對于后續購房市場(chǎng)的活躍,也會(huì )有積極的作用。

    廣東省城規院李宇嘉:降息后 今年首二套房貸款利率至少下降30個(gè)基點(diǎn)

    廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,此次LPR一次性下調了25個(gè)基點(diǎn),為歷史上有記錄以來(lái)最大下調幅度,過(guò)去最大下調也僅僅15個(gè)基點(diǎn)。

    之所以大幅度下調,一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱,居民加杠桿購房預期較低;另一方面,開(kāi)年大幅度、一次性下調,一次性到位,避免擠牙膏,產(chǎn)生“利率還會(huì )下調,再等等買(mǎi)房和貸款”的市場(chǎng)預期,導致購買(mǎi)力觀(guān)望。此次將紅利一次性釋放到位,產(chǎn)生明顯的降成本效應,促進(jìn)居民貸款買(mǎi)房。

    更重要的是,在存款利率大幅度下調的情況下,保本理財利率也跟著(zhù)降到歷史低位,按揭貸款利率與保本理財利率的剪刀差擴大,前者基本為后者的2倍。

    在房?jì)r(jià)下跌或存量濃厚的下跌預期的情況下,承擔高利率買(mǎi)一項預期價(jià)格下跌的資產(chǎn),這是非常不劃算的。因此,只有降低按揭利率,縮減與保本理財利率的剪刀差,才能激勵居民加杠桿。穩定地產(chǎn)杠桿率,穩定流向地產(chǎn)的資金,從而修復地產(chǎn)的金融加速器效應,才能緩解緊縮的局面,這也是此次定向降息的目的,

    今年一次性降到位以后,后續降低LPR的可能性不大,房貸款利率將會(huì )持續下行。2024年1月,百城首套主流房貸利率平均為3.84%,二套主流房貸利率平均為4.41%??紤]到去年按揭利率降幅不算大,今年首二套房貸款今年至少有30個(gè)基點(diǎn)左右的降幅。